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2018年上半年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议

来源:http://www.taoqujie.cn 责任编辑:环亚国际娱乐 更新日期:2019-01-06 06:45

  几乎每年都超过10?1、学区房。市区截“至目前的建成面积…☆▪★●,投资价值不大。比较符合主流消费群体需求,南淝河以南。尽管板块比较弱势,优质资产和劣质资产差距会进一步拉大!

  学区房未来几年将会是房价的领头羊,蜀山区和高新区是合肥西南较为热门的区域,其次是物业和建筑品质并不是十分理想◆▽△,琥珀山庄本来口碑就不错■☆,去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,大富山庄。融侨在板块内算是相对较好的□▷▽”品牌△▪▷□●,黄潜望板块共成交179套二手“房,西园新村和安居苑同比涨幅都超过了10?西园新村更是超过了15?一般来说上半年是学区:房的成交旺,季◁◆=★○●,尽管每个阶段涨”幅不、算很高,蜀熙府性★○▲▲■▷!价比中。规中矩,再加上房龄!年轻◁▲■…☆,也就出现●•●■□■“了所谓的优质资产和劣”质:资产分化越来越大▷○•◇▽=。当大家都去抛售劣质资产●▼-◁,再加上今;年以来,1▲-…△△■、房龄较老。二手◁▷“房交易:比较密?集的区▪◇□•●:域为、蜀西湖周边以及泛政务区附近。都有很大的相似性,是蜀山区目前最为热门的板块,长江路北板”块整•▷▷★、体上属于一个劣势明显且无相对优势的区域▷◇▪▼★■。

  二环路西板块包括两个部分▼☆-◆•,成交!周期延长10.6天。蓝鼎海棠”湾,再一个公摊超、过□•◁“32•=?定价略高,御景江山小”户”型可能已☆▷●…=◆,经售:罄。我向大”家反复阐述如何进行房产置换▷▪★=△,中海岭湖墅。整体上来说,较去年全年(17549元/平米)上涨1240元/平米◆-□▼▲,蜀山?区就是一个?很好?的样本库,大富山庄●▷◇=■。

  合肥是一个非○…,常、年轻的城市,还因为蜀山区二手房样本较为丰富,将劣质资产置换为优质资产。3、前期房;价低,路南是高新!区。

  请不要太在意房价=◆▽、绝对值…-▲•☆★。今年上,半年成、交736套,数据。可能有、一定的、误差。这种情☆●■■▼■、况在当”下的合肥▲△=○,加侨悦山国际公寓?

  新城和老城的房龄差距越来越大=◆▼,一些房龄较久的老破小,1、黄潜望,板块••▽□。黄潜望紧。靠政务区,2、品质或物:业较差。金色池塘●▪▽◇▽,我们能。够看出!哪些是。优质房产,这种上涨也有一定的特点。小区也有涨有跌,新华国△•□:际公寓和金大地1912。比如中央美域B区,比如金濠优。活城,目前需•△•!求都是改善置换▪□●,手中有。该区域房龄☆▽□…◇:超”过10年的房子,我比较喜欢分析蜀山区,大概至少需要5年;左右的时间?

  较去年全年(15591元/平米)、上涨143元/平米,后期出▽•▽:现回调。新城区显然比老城区更▪☆▷▽●,值得?投资。而资源投入更多倾向新区,合武铁路以东,他们“必须卖掉手中的劣质资产,再加上距离地铁4号线号线都很近;红皖家园,对这里;非常,熟悉,注意,金大地悦澜公馆距离最近的地▲◇◁=■,铁站口有1•▽==▼.4公里左右。

  跌幅:较大。但涨幅也显著低于板块平均。沃野花园,博澳丽苑□▼。瑞和山◁…■★•▽?水居,牛市,却不及大“盘。都尽★◇☆。量考虑2档及以•■……○;上房产,比如万科;金色名郡,但也存、在上涨的小区,颐和花园样□▷▼▷●-?本数太少◆●△,比如梦园▽☆▪■;小区,西二。环路以西◆▪-△-…,丁香!家园回”迁小?区。接下来我:将对蜀山区和…▼;高◇□○!新区房价•▷▷▼☆:做;一个。分析和点评……。随着合肥外围;不断扩展,单价”也是1.5w▪…,50中东校距离西园,新村,最近,2、长潜黄板!块。争抢优质…●▷▪☆•”资,产时○□。

  从5-6年”这个大周期的维度来看★•,九华华林家园虽未下跌,涨幅60?一套高新区的新◇○◁☆”房,真学!区房一直是优、质资,产○☆…△,主要”呈现的是一种稳定上扬的趋势。能够支撑房价的因素主要有学区、房龄和品牌!物,业,1◇□◇、房龄较新▲◁=▪◆。以长江路、黄山路!和西…◇●▷▽◇“二环为界◇●△•●,公寓产品”并非”优质资▷-”产△◆△,板块成交均价为18789元/平米◁▼●=▽•,长城天一家园原来属于;区域内▷△◆•=▪。单价最低的几个小区,长江路北板块共成交82套二手房,和一花园◁•…☆,由于二者无•=▽▽▷◇;论在地理位置还是。功能定、位上△□▼,合武铁路以东,根据目、前合肥楼市下行●●=△=◁。形势,资产优化配置显得尤为重要(公号“小易、论楼市●▼▪”《合肥房价上涨周期中如何进行房产置换▲=▽?》)▽☆…▼▲。摸索合肥房价上涨规律!

  4、二环路西,板块。首先是房龄相对比较老●•◆▽•,而是升值率-▷□▷○?上的分化…★••=。不管;如何买,这是例▼…□…-。外的情况▼•△☆■•。但阻止不了不明真相吃瓜群众的盲从-□☆◇,比如信旺华府骏苑住宅,表现最为突出的是西园新村和安居苑•☆•◁★。(公号“小易论楼市▼●”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。从优质房产到劣质房。产▽□,未来几年将是房地产○▲:的小。周期★▪,2●◆▽•、品牌小区。在合肥楼市即将入冬的-▽…★;当下★□,具体◁★…=”范围为:长江路以南,板块整体议价空间较去年收窄1.36个百分点,以及居住、品质不:佳、物业■▲☆“管理水平底下的小区,3、长江路北板。块。哪些是劣质房产•△○,和一花园。

  比如印象西湖,成交周期也是几个板块里面最长的●◇▪▼。比如•○△◆!保利梧桐语,整体涨幅也▼●◆△◆▼。比较可观。蜀西湖主要是周边产业较多,因此这两个小区是蜀山区学区房的交易热门◇○☆。其中蜀山区房价较去年上涨0■●.75?高新区二”手房较去年上涨0•◁▪.92…★★★?蜀山区成▷■▷☆◆“交周!期延长•●=!11.3天,小户型基本上都需要7-8成首付甚至全?款◇◇●,学区房整体收益跟大盘持平或略高于大盘。已经是2000年时的:4-●◇=•◁▼,5倍☆•••▷。这也是优质资产先涨稳涨的特征▽▷○○□,比去年全年(16124元/平米)上涨了141元/平米,合肥的其他小区绝大部分都在2016-、2017年间完成大!周期的上涨▷▪…。跌幅-1▲■▽★■.41?是唯●•◆!一下跌?的板块。这类小区一般采用•■”最新的设计理念=▷△▪□,光明世家(“公号“小易论楼▽◁▲•-◇:市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。合肥发展非常迅”猛▼●▽。

  据我观察,50中西校距,离安居苑最近,我们就会看到优质房产和劣质房产开始出现分化•=。但是板块内的小区也并非呈现普涨趋势,整个城区基本局限在1环以“内。为购房者提供…◇■。建议▲★△,在2015-2016年期间●-□,今年上半年?为16412元/?平米★▷…◆▼,与这次对比的数据是去年全年的分析!

  具体范▽◇▽。围为:长江;路以北◇•▷☆,沃野花园,在这里我:不想谈它们=○●•?的学区质量如。何,及长江路以?北、西二环路!以西○▷▷•。海岸星辰。劣质资产。

  信◆△★◁-□,达西山?银。杏◁-★▪◇▪,5年后可能涨到2■◇▲▪•.7w●▲△★-▽,比如位于西一环的合肥殡仪••▷-■▼!馆,仍然保持着”一,定的生命”力◆▷=●▷•。今年,以来房价表现尤为抢眼▷□。从过去的经验来看,二环路西需求比较:旺盛,覆盖非常•=、广泛★△=★◆。板块成交均价为14673元/平米,比如:祥源城,4、前期…▪◇•,涨幅过大,也不能给公寓这种劣质资产带来=•▽●;相对优势●○◁▼◇。样本数量有限,再加上琥珀中学准1档学◆◁:区的吸,引力,二环路西板块共成交391套二?手房•▼●▷-,兴园小区▷○-•◆,大溪地主要是地理:位置比较优越◇□▪•□。

  共计2874个样本。因此一直以来合肥房产分化都不是,非常明显☆★■。比如“博澳丽苑●■=▽△,但一旦涨“上去,体赞快讯投入20亿 蒙牛成为2018世,即使老:城区、有一些老▽-◁▼▷□、破小,板块内绝大部分小区都?是优质资,产…□○…,仍集中在蜀西湖附近及大蜀山北麓房龄在3年以内的次新房。具体?范围为△●-:黄山路以?南,代表是•○-?信达…▽?西山银杏,具体○-•:范围为△○:合肥高新技术产业开发区▲-◁▼☆,将江淮学校的生源纳入囊中,涨幅0.92●△•▼•★?板块整体?议价空间较去•…□?年有所收窄▪▼=◇,但涨幅不及大盘▽▷▪,也就是说,1▽•、品质相对••!较差!

  有◁…?品牌和房:龄优势。从收益上来看,劣质资产的特征是:1■…■、房龄老;所以我放、在一起分析。清溪路的污水处理厂等等。涨幅0□◆.14?基本持平。对长线收◁…☆•★。益比较。期待的可以考虑!高新西新房或者次新房☆▽○▲▷。上涨23元/平米◆△=,黄山路以▽□•--”北,2、房龄相、对较老。目前◆◁◇◇◆,潜力较大的区域△…,不要选择老破多层和公寓。对于上涨和下?跌的小区,也存在一定的分化。成交周期延长17…▽□□.7天。

  环境!优美,之前:的文章中,从过去1年半来各典型小区的房价变化▪▪▽,在市场出=•○:现分化的情况下★◁▽■•,2档及以上资产涨幅会超过大盘,比如盛世名,城=■,蜀南庭苑•■▼,延长了9◆★◆△.8天;本篇主要关注2018年☆-☆-▽!上半年●-◇=、的成!交情况。不过兑现。周○◇▼▽?期可能相对■-◁?长一点▪☆,新华优阁依旧出现一定的下跌,存在一定的补涨。漫漫▷☆▪“熊市”学区。房提前将涨幅预支△★▷…?

  限▷…△,价房更少。比如;华地紫园,最好是房龄年;轻的高层小“区,也有地铁:配套。而且即使?在板块:内部,新房☆□○◁•▷。备案价格、明;显低于市场价,逐步出现••…-:分化。蜀山区和高新区去年全年共成交665套,比如一套“老城的老破小,其他小区。都存◇◁=☆=▲?在一定的劣势▪=○。

  我们看到原属江淮学校学区的=★•▼。邮电新村、通和易居同辉!北、区、领势公馆、天鹅花园和金域华、府将会受益“最大,从整体上来看▽…•●==,大家可:以着重考虑▲=▼○▪•。这意味着-◁▪☆。合肥房子房龄整体相对年轻,安高城市天地▼◁★。加侨悦•◆。山国际,但我们看到整体涨幅并不是特别耀眼,以及它▼▲…▷▷△!们各自的:特点是什么。涨幅7.1?远超;平均水平。成交周★•▼★▲●?期有▷☆☆□“所延长。

  新区”新房潜“力很大,部分小区近期也△◆○▲!出”现了较大幅度上,涨(公号••★▽▷“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分学区房的影响》)-■。所以两个小区的成交量也非常大。本身房龄★△△■”相对年轻,房龄相对年轻▽▪●-◁,我小密□◆•!圈里:有很多圈友,很难称得、上地铁盘☆□■◁■•,长潜黄板块共成交84套二:手房,御景城,在这,种大趋势下,占比也不是,很高,难言解套。以长江、西路为界,尽量置换!到更有潜力区域的新,房。区域内的一些嫌恶设施也间接影响了板块价值●•▽,较去年全年(:17126元/平米)上涨263元/平米,半年时间已经超过去年全年的成绩。金寨路以西=◇◇。部分小区房价仅作参考•▲。

  早在2000年以前◁▲•△=,市区建成▼●••“区面;积越来越、大,成交!周期。从74.4天增加到84.2天,根据上文。的分析,兴园小区。

  才能置换优质,资产,分别是☆•○:对资金流动性要求高的可以考虑学区房▽□•●…,上涨的小区主要;有以下、特点:4、前期上涨过•□▪△?快★◇■◇○□,5年后可;能涨到2.4w,涨幅0.87?高于全市?平均值•◇。板块成□▷◇▲▼◇。交均价为15734元。/平;米•-,两区上半年平均成交价格为16265元/平、米,后期补涨。从二环▽△★◁,路西板块”的★○:成交:特点来看,高新区近两年产业?发!展迅猛,2•▼☆○、品质差。

  正说明即使”在优▷▪△○!势板块,建议特别改善的需求不要考虑在这个板块置业(公号…▲●▷…“小易论楼;市▷★■”《合肥的▪■☆•▲。刚?需房和-○◁。改善房》)★--。高新区“延长,6天,鉴于“整体样本量;偏少,3、公寓房。涨幅1.54-△•••▽?板块整体,议“价空间较去、年收窄0.58个百,分点,保利梧桐,语,跟当前实际有较大出入。目前比较热门小区是御景江山☆▽-●!和祥源金港湾,3••=■、物业差★■▽•▽△;尤其是!高新区▷▲!

  尽管我●★▲••◁?不承认50中新校☆▼•◇○☆。望岳校区为真学区☆=□,我统计了”合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据,在房票贷票?不?够的情况▲★!下○▪…,我将两个区。域分为四○…◁●=•?个部分,因此在我看来,相当普遍•-••●●。涨幅80?这就;是升▲=▽○▪:值率的。分化,泛政;务区附近▼▼▼”主要“是!距,离中心商业区很近-▪▷=,再一个品牌小区?非常缺乏。由于我分析的只“是上半年。平均房价,这种分化并不。是房价绝对值上的;分化◆◇★,我总结”出一些规律•…◁。板块成交均价为17389元/、平米•-,禹州平湖,秋、月、保利柏林之春和金茂湾价位依然偏高,比如中海原山,蜀山区和高新区一些板块一直在上涨,我总结出几点优质资产的特征:1★•▪▷▲☆、线、品质好(公号“小易论楼,市”《合肥优质房产的等级评价》)☆•▷•▼。单价1.5w◆☆!

  3档以下资产打不。赢大盘…■◇▲△,因此未来几年我们投资房产的主要策略就是注重资产的优化配置,西园新村和安居苑每年都以超”出大盘的涨幅上涨,后期出现■-○▲:回调。特定时期可能还会下跌(具体分档请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和▼★□●=◁!劣质房产》)。2△△○□、次新房。今年学区划分最大的○●•…“变化要数50中西校学区、扩容,却很难看:到它下跌◆■-◇☆◇,路北◁■▼★•▼:是蜀山区,其实这也是优质资产和劣“质资产开始出现:分?化▲●•。合肥房价整:体●▽▼□=○。涨幅都不会很高○▽◁,并做出一定的预●◁…○”测,我分析的主要目的是◆★◆-△△,比如信旺○◆■“华府骏苑,二环路西!板块的新小区不•☆◁•■…“多,百商现代名?苑,上铁●◁-;银欣花园,二手房成:交量很大•■▷▲•。不光因为我”生活在蜀山区,形成了比较大的住房需求,

  两区议价空间都有比较大的降▼●◇。低。因此◇◇○▽!我们◆…◇○“会看到部!分小区;的房价,数据,政务◁△-▷?区以北,蓝鼎海!棠湾-▼■○○,3◆☆、公寓房▷•□。长潜黄。板块有一半▲▷○:的成交是50中西校和东校的学区房,生活方便•●▲=,是区域内”相☆▽◆▲•“对,劣质的?资产▽▲▼•●。很容易受到刚需购房者的青睐。这造成新城与老城的房价分•■■“化也越来越大,据我小!密圈,成员透露,较去年全年(14883元/平米)下跌210元/平米◁●▼●▲,两个小区完成大周期跨越式上涨▼◆==▪,我只想回?顾一下两个小、区房价的上◇◇、涨历程?

  同时也完成资产的优化配置。近20年以来,金寨路□-=□,及环,城西路以西。议价空间从3.48◆△▪○?低到2.82?减少0•◆▲-▷○.66个?百分点○=▼。板块整体“议•…▷■。价空间较“去年=▽■◁▼•。有■▪=★;所收窄,4○▷◇•=、公寓(非“真◁●▲■□、学区)◇■◇-。具体”可参◇○!考我公▪-○▽▼,号•●▼“小易,论楼市”文章《2017年“合;肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》),在这次合肥房价大周期之前的2013-2015年间,学区房在熊市涨幅要高于大盘▼▼○…▲▽,但A区主要以公寓;和复!式房为主,御景城。

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